Kinh Nghiệm Mua Nhà Thế Chấp Ngân Hàng Tránh Rủi Ro

Trang chủ » Cẩm Nang - Kiến Thức » Kinh Nghiệm Mua Nhà Thế Chấp Ngân Hàng Tránh Rủi Ro
Mua Nhà Thế Chấp Ngân Hàng Là Gì ? Có những rủi ro gì ? Thủ tục giải chấp để mua bán thực hiện như thế nào ?
mua-ban-nha-dat-dang-the-chap

1. Vay Mua Nhà Thế Chấp Ngân Hàng Là Gì ?

Vay mua nhà thế chấp ngân hàng là hình thức vay vốn mua nhà. Có sử dụng một tài sản đảm bảo nhất định để thế chấp cho khoản vay. Ngân hàng sẽ kiểm tra, xem xét hồ sơ vay vốn và thẩm định tài sản thế chấp. Từ đó sẽ quyết định xem có phê duyệt cho vay hay không và cho vay bao nhiêu. Trong suốt thời gian vay, tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bạn. Song mọi giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (ví dụ: Sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ xe…) sẽ do ngân hàng tạm thời nắm giữ. Các tài sản đảm bảo thường là xe cộ, nhà đất hoặc chính căn nhà đang vay để mua.

2. Nhà Đất Đang Thế Chấp Ngân Hàng Có Mua Bán Được Không ?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

  • Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận. Trừ trường hợp luật có quy định khác.
  • Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
  • Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục. Kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp. Nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị.Hoặc giảm sút giá trị.
  • Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý. Bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
  • Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
  • Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
  • Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
  • Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

  • Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
  • Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
  • Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

3. Có Nên Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng Không ?

Ưu điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

  • Có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt.
  • Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.

Nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

  • Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
  • Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng. 
  • Người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. 

Lưu ý: Khi mua nhà thế chấp ngân hàng là người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý. Giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng

dung-mua-nha-the-chap-ngan-hang-neu-khong-biet-nhung-dieu-nay
Có Nên Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng Không ?

4. Kinh Nghiệm Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng

Kinh nghiệm khi mua nhà đang thế chấp là bạn nên làm việc trực tiếp với ngân hàng và không cần tới bên bán nhà đất. Bởi bên thế chấp nhà không có quyền hạn. Khoản tiền mua nhà đất cũng gần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cộng lãi tại ngân hàng.

Người mua cũng nên yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ pháp lý. Giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Trong phần giấy tờ cần kiểm tra kỹ người đứng tên. Ngôi nhà đó đứng tên cả vợ chồng hay đồng sở hữu nhiều người. Nhằm kiểm tra độ phức tạp tránh xảy ra tranh chấp. Hơn nữa, cần yêu cầu bản photo sổ đỏ từ bên bán và mang tới cơ quan cấp giấy chứng nhận để xác thực.

Nếu ngân hàng đồng ý để bên thế chấp bán nhà đất. Thì bạn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng với bên bán để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Đồng thời thỏa thuận với ngân hàng và bên bán xóa đăng ký thế chấp. Và giữ các giấy tờ liên quan đến giao dịch để đối chiếu sau này.

Mỗi ngân hàng có thủ tục bán nhà thế chấp khác nhau. Để đảm bảo mọi chuyện diễn ra thuận lợi hơn bạn có thể tìm tư vấn từ luật sư để hạn chế rủi ro. Hoặc liên hệ ngân hàng để hỏi rõ hay thẩm định thủ tục để có phương án phù hợp nhất.

5. Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Đang Thế Chấp Ngân Hàng

Hồ sơ cần chuẩn bị

Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

  • Hợp đồng mua bán công chứng
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
  • Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
  • Đơn đề nghị đăng ký biến động
  • Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện

  • Bước 1: Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.
  • Bước 2: Bên mua và bán ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng.

Hai bên cầm theo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.

  • Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.
  • Bước 4: Làm thủ tục sang tên ở Văn phòng đăng ký đất đai.

6. Nhà Đất Thế Chấp Không Được Quyền Chuyển Nhượng Thì Thỏa Thuận Mua Bán Thế Nào ?

Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự năm ngoái. Mọi sách vở tương quan đến gia tài thế chấp ngân hàng sẽ do bên nhận thế chấp ngân hàng ( ngân hàng ) giữ. Bên thế chấp ngân hàng không được quyền mua và bán. Chuyển nhượng ủy quyền / Tặng Kèm / cho nhà đất đó. Trừ trường hợp bên nhận thế chấp ngân hàng ( ngân hàng ) chấp thuận đồng ý .

Như vậy để xác lập việc có thỏa thuận mua bán được không thì ưu tiên đầu tiên của người mua là yêu cầu bên bán trao đổi với ngân hàng. Để có thể lập thỏa thuận 3 bên giữa Người bán – Người mua – Ngân hàng nhận thế chấp. Làm căn cứ cho việc mua bán nhà diễn ra.

👉 Xem Thêm : Sơn Đầu Hỏa Và Những Điều Thú Vị Về Phong Thủy




7. Cách Mua Nhà Đất Đang Thế Chấp Ngân Hàng Ít Rủi Ro

Khi ngân hàng không chấp thuận đồng ý thỏa thuận hợp tác 3 bên thì để việc mua và bán nhà đất ít rủi ro đáng tiếc nhất bạn sẽ cần biết :

  • Thứ nhất : giấy ghi nhận quyền sử dụng đất chỉ được xóa thế chấp ngân hàng khi : Bên vay tiền trả đủ tiền ngân hàng -> Ký thỏa thuận hợp tác giải chấp -> Nộp hồ sơ xin xóa thế chấp ngân hàng tại văn phòng ĐK đất đai. Sau đó bên bán mới được quyền dùng GCN quyền sử dụng cho việc mua và bán nhà đất với bên mua .
  • Thứ hai : Những thỏa thuận hợp tác trước khi GCN quyền sử dụng đất được giải chấp. Chỉ nên có nội dung bảo vệ cho việc mua và bán nhà đất. Sau khi đã triển khai xong nghĩa vụ và trách nhiệm thế chấp ngân hàng. Trường hợp xác lập luôn hợp đồng mua và bán thì người mua đối lập với 2 rủi ro đáng tiếc : ( i ) Đầu tiên là thường khi ký hợp đồng mua và bán sẽ phải thanh toán giao dịch tương đối tiền mua nhà ; ( ii ) Hợp đồng mua và bán vô hiệu dù được tự nguyện ký kết .
  • Thứ ba : mọi giao kết luôn nên thỏa thuận hợp tác rõ việc nếu sau khi xóa thế chấp ngân hàng mà bên bán không ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền nhà đất thì phạt hợp đồng thế nào, bồi thường thế nào. Đây là chế tài quan trọng để bên bán tự triển khai đúng thỏa thuận hợp tác .
kinh-nghiem-mua-nha-the-chap-tai-ngan-hang
Cách Mua Nhà Đất Đang Thế Chấp Ngân Hàng Ít Rủi Ro

Không Nên Lách Luật Khi Mua Bán Nhà Đất Đang Thế Chấp

  • Nhiều trường hợp những bên do ngại ký những thỏa thuận hợp tác rườm rà nên mong ước bên công chứng hợp đồng trợ giúp lách luật như :
    1. Ký trước hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền đất và treo tại phòng công chứng
    2. Phòng công chứng có nghĩa vụ và trách nhiệm đi giải chấp và xóa thế chấp ngân hàng cho người mua
    3. Nhận được sổ đỏ chính chủ thật sạch trả hợp đồng công chứng cho 2 bên .
  • Thực tế thì tiến hành cách này cũng được vì thời hạn chỉ 1 – 2 ngày là xong thanh toán giao dịch, nhưng so với những trường hợp bên bán dữ thế chủ động lừa để chiếm hữu tiền bên mua thì liệu có những rủi ro đáng tiếc nào sẽ xảy ra với bên mua ?

Lập Vi Bằng Hợp Đồng Mua Và Bán Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng

Thông thường khi mua và bán nhà đất mà chưa đủ điều kiện kèm theo chuyển nhượng ủy quyền những bên luôn hướng tới việc lập vi bằng cho hợp đồng mua và bán. Thực tế hợp đồng này có giá trị không khi mà nhà đất đang thế chấp ngân hàng thuộc đối tượng người tiêu dùng cấm chuyển nhượng ủy quyền như luật sư san sẻ ở phần trên .

Đánh giá một hợp đồng có hiệu lực pháp luật hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy nhiên nguyên tắc phòng tránh rủi ro khi mua bán là:

  • Chỉ làm những việc pháp luật không cấm;
  • Nên thỏa thuận chi tiết những vấn đề quan trọng;

👉 Xem Thêm : Đá Phong Thủy Mang Lại May Mắn Không Nên Bỏ Qua

Lời Kết

Cảm ơn bạn đã tham khảo bài viết giải đáp thắc mắc Mua Nhà Thế Chấp Ngân Hàng Là Gì ? Những Rủi Ro Mua Bán Trên Website Nhaphodongnai.com. Quý khách có thể tham khảo thêm những bài viết về chủ đề Ngân Hàng. Trong chuyên mục Cẩm Nang – Kiến Thức. Chúc bạn có những kế hoạch hoàn hảo cho ngày mới vui vẻ !

5/5 - (1 bình chọn)